深圳二手房初探—龙岗（一） #SZ001
（一）背景
2017年3月份以来，一线城市二手房成交价和成交量持续走低，但是唯独有一个一线城市，在悄悄地、慢慢地......你懂的。为了实践“没有调查就没有发言权”这句至理名言，玉龙居室深入阳光火辣、火伞高张的深圳第一线，为您奉上第一手消息，至于涨跌，您自行判断。好了，废话不多说，马上开始。
（二）龙岗踩盘区划
深圳总共有十个区，分为八个行政区，二个功能新区；八大区：福田、罗湖、南山、盐田、宝安、龙岗、龙华（巳批复，刚挂牌）、坪山区（已批复，刚挂牌）；二个功能新区：光明新区、大鹏新区。
我们按照由远及近的大致顺序初步了解整个深圳的二手房情况（盐田、坪山、光明、大鹏几乎没有二手房市场），不全的，随时更新补充。
龙岗区距离市区较远，我们按照地铁沿线进行踩盘，由远及近大致分：南联和龙城广场片、大运和吉祥片、横岗和六约片、大芬和布吉片。
（三）南联和龙城广场片
1、东方明珠城
东方明珠城（别名：榭丽花园三期）位于龙城广场地铁站旁，直线距离219米。2007年建成（70年住宅），属次新临铁盘，板塔结合，共8栋1350户，容积率5.54，绿化率30%，东方置地开发，物业是深圳市三信物业管理公司（部分数据详细信息来自焦点房产，下同）。
高德地图详图
该小区单价在3.2万-4万之间，没有50平以下小户型，由于篇幅关系，就不把所有户型都贴出来了（下同），只放一套单价在中位数的两居室（装修中档）作为参照物。
该套房265-270万之间，70-73平米，单价3.7左右（我们贴上述图片仅为分析，不是卖房子的，具体小数价格不明盘）。因为房龄刚满十年，小区整体环境保持略整洁，小区居民素质尚可。该小区整体价格在周边算价格偏高，对于超过3.5万单价的次新盘里，并没有太大优势。
建议：1、特殊户型有瑕疵的，可接受8.5/9折价位入手（可GP，风险自负）。
2、对于地铁有偏好的，可适当琢磨下背地铁方向的市场价盘（面对地铁一侧算瑕疵，响声挺大）。
小区外观
该小区26楼东南向2居室（照片全部实拍光线，时间上午10点，天气晴）
客厅
主卧
次卧
卫生间（厨房没拍）
2、雅豪祥苑
雅豪祥苑（别名：榭丽花园、榭丽花园二期），位于龙城广场地铁站和南联地铁站之间的三角形交汇处，到南联地铁站直线距离830米，到龙城广场地铁站直线距离800米。2003年建成（70年住宅），小区成条状分布，全是楼梯房，共15栋1235户，容积率1.27，绿化率36%，龙岗融发投资有限公司开发，物业是深圳市缔之美物业管理公司。
高德地图详图
该小区单价在2.8-3.3万之间，户型在66-170平米。照旧只贴参照户型，225万左右，70平米上下，单价3.3左右（具体小数价格不明盘）。小区整体偏旧，而且都是楼梯楼。优势是在该房龄的范围内，单价在附近算比较低了。
建议：1、追求低单价大面积的朋友，可以细看几套详细筛选，想短期涨幅的，非笋勿入，可GP。
2、对于当地纯居住流的，看自身情况购买，居住的舒适度初步感觉还可以，得房率高，该类小区老子和孩子多，未来出手流动性可能不高（小区中间游泳池北侧的那两栋可以看看）。
小区外观（整体沿河成条状分布）
小区中间的游泳池（游泳池背面的这栋风景不能太好。。。）
该房是2栋临街的一套，采光没的说，房东拉窗帘感觉是怕声音大。
主卧朝南（不显示隐私，业主照片打码）
次卧
明厨明卫（这是大部分小区标配）
3、远洋新干线
远洋新干线（别名：远洋新干线荣域花园、远洋新干线晶钻广场），位于龙城广场地铁站和南联地铁站之间的三角形交汇处，到南联地铁站直线距离500米，到龙城广场地铁站直线距离800米。2013-2014年建成（70年住宅），板塔结合，共7栋2687户，容积率4.21，绿化率23%，远洋地产控有限公司开发，自持物业。
高德地图详图
该小区单价在3.1-4.2万之间，户型非常齐全，在40-140平米不等，个别业主要价浮夸。照旧只贴参照户型，320万左右，80平米上下，单价4万左右（具体小数价格不明盘）。小区外观非常现代，空中花园，毕竟是新小区，未来有过廊直通南联地铁站。楼间距比较小（这也是深圳15年以后屌丝新盘共同特点），但是实际进几个房间看一看视野还是不出错的，远洋的设计师nice，旁边正在兴建的远洋新天地有一定的拉升作用。
建议：1、对于喜欢准新房的朋友，这个价格还是可以入手的，笋盘当然好，但是您得在当地吧。。。
2、对于长远看，这种小区随着楼龄的增长，新房溢价逐渐下降，并可能因为绿化率和容积率等原因，拼不过2010年前后的品质盘，长持谨慎入。
小区外观（还是很高大上滴）
过廊门厅拉二胡的老人（小区上电梯也经常能听见钢琴声，都说一个小区的居民素质要听西洋乐器声音。。。）
客厅（本套房全毛坯）
主卧（采光不错）
次卧（带很大的飘窗，这种飘窗是该小区标配）
赠送卧室？阳台？（深圳很多楼房当时为了好卖都这么玩，良心KFS）
厨卫（外地朋友可能没见过，这边毛坯的卫生间都下沉10公分左右，设计合理没的说）
注：近期龙岗地区笋盘大量被挖。